확정일자 받는 법과 효력

확정일자 받는 법과 효력

 

확정일자란
법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이때 그 날짜를 의미합니다. 

주택 임차인이 임차 주택의 보증금에 대하여 제삼자에게 대항력을 갖게 하기 위해서는 전세권을 설정해야 하는데 경제적 약자인 임차인이 임대인이 꺼리고 있는 전세권 등기를 요구하기 어려운 실정을 감안하여 입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가하여 후순위 담보물권 자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있도록 한 제도입니다. 

이는 주택임대차 보호법 제3조의 2에 명시되어 있는 것으로 임대차 계약 문서가 특정 날짜에 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위해 만들어진 서류상으로 존재하는 것입니다. 

일반적으로 가장 많이 이용하는 방법은 읍, 면, 동사무소에서 확정일자인을 받는 것으로 이것은 주민등록 전입신고를 하면 동시에 확정일자를 받을 수 있어 가장 손쉬운 방법입니다. 

임대차계약서의 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있습니다.

본인이 직접 관할하는 주민센터에 전입신고를 하실 경우에 임대차계약서와 신분증을 반드시 지참하시고 전입신고와 함께 처리하시는 게 편리할 것 같습니다.

확정일자 받는 방법은
임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어 주는 방법,
임대차계약서에 법원·등기소의 공무원 또는 읍 면 동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법 등이 있습니다.

인터넷으로 확정일자를 받으신다면 주택임대차계약서 스캔자료와 공인인증서가 필요합니다. 온라인 확정일자는 시간과 장소에 구애받지 않기 때문에 인터넷만 이용 가능하다면 쉽고 빠르게 진행이 가능할 거라 생각이 듭니다.

인터넷 확정일자를 받기 위해서는 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 회원 가입 수 이용할 수 있습니다.
대법원 인터넷등기소 www.iros.go.kr

로그인을 마치면 [확정일자] 탭으로 들어 가서 [신청서 작성 및 제출] 버튼을 클릭하면 됩니다. 그리고 확정일자를 받기 위한 정보를 입력하시면 됩니다. 계약이 신규인지 재계약인지, 주택 소재지도 상세 시 적어주시면 되고요. 작성이 끝이 나면 임대차계약서 원본 스캔자료를 청부하고 작성 확인 및 완료를 클릭하면 됩니다.

비용을 결제하고 일정시가 경과하면 확정일자를 받을 수 있습니다. 진행 결과는 작성된 휴대폰과 메일로 받아 볼 수 있습니다.

확정일자를 받지 않으면 법적 대항력이 없어 선순위 근저당 설정 등이 있는 경우 경매 등의 상황 발생 시 임대보증금을 보호받지 못합니다. 

- 확정일자를 받을 경우 생기는 효력
즉, 확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 임대주택에 관한 경매절차의 환가대금에서 자기 확정일 자보다 늦은 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. (주택임대차 보호법 제3조의 2 제1항)

이 우선변제권은 주택의 인도(입주), 주민등록의 전입, 확정일자라는 세 가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해집니다. 

확정일자 순위에 따른 우선변제적 효력은 주택임대차 보호법이 인정하는 특수한 효력이므로 주택 이외의 상가에 대하여는 이러한 효력이 인정되지 않았으며, 2002년 11월부터 상가건물 임대차 보호법에 따라 상가도 확정일자 효력을 인정받게 되었습니다.

확정일자 효력
1. 임차주택이 경매로 넘어가게되면 건물에 담보를 설정한 사람들이 우선적으로 배당을 받게 됩니다.
2. 확정일자를 받지 않은 임차인은 담보권자들과는 순위 다툼도 하지 못할 정도로 차이가 크게 발생합니다.